Antes de construir en su lote: lo que debe revisar

Muchos problemas de una obra empiezan antes de la obra: un lote con una hipoteca que nadie mencionó, un plano que no coincide con el terreno o una quebrada que reduce el área donde se puede construir. Esta lista le ayuda a detectarlos a tiempo, antes de comprar o de pagar planos.

1. Que el lote esté en regla en el Registro

Solicite una certificación o un estudio registral de la finca en el Registro Nacional. Revise que:

• El dueño registrado sea quien le vende, o usted.
• No tenga hipotecas, embargos ni anotaciones que le afecten.
• Aparezcan las servidumbres de paso, si las hay.
• La medida y la ubicación coincidan con el plano catastrado.

2. Plano catastrado visado

El plano catastrado describe la forma, la medida y los linderos del lote. Para construir, la municipalidad lo pide con visado. Si los mojones o las cercas no coinciden con el plano, resuélvalo con un topógrafo antes de seguir.

3. Uso de suelo

El certificado de uso de suelo lo emite la municipalidad. Indica si en ese lote se permite vivienda y, según el plan regulador del cantón, cuánto se puede construir, a qué altura y con qué retiros de los linderos y de la calle.

4. Alineamientos: calles, ríos y quebradas

• Si el lote da a una ruta nacional, el MOPT define el alineamiento: la distancia mínima desde la vía a la que se puede construir.
• Si colinda con un río, una quebrada o una naciente, existen áreas de protección donde no se puede construir. El INVU emite el alineamiento correspondiente.

Estas áreas pueden reducir bastante el espacio útil de un lote. Conózcalas antes de comprar.

5. Agua y electricidad

Pida la carta de disponibilidad de agua a quien da el servicio en la zona: AyA, la municipalidad o una ASADA. La municipalidad suele pedirla para el permiso de construcción. Consulte también con la empresa eléctrica de la zona qué se necesita para la conexión.

6. Acceso y terreno

• Acceso: el lote debe tener salida a calle pública o una servidumbre inscrita.
• Pendiente: un lote inclinado puede requerir movimientos de tierra o muros de contención, como los muros de gaviones.
• Suelo: los rellenos o los suelos blandos pueden requerir un estudio de suelos y cimientos especiales.
• Amenazas: consulte si la zona tiene riesgo de inundación o deslizamiento en el plan regulador o en los mapas de amenazas de la CNE.
• Agua de lluvia: fíjese hacia dónde corre y si el lote recibe agua de los terrenos vecinos.

7. Impuestos al día

El impuesto de bienes inmuebles y los servicios municipales deben estar al día. La municipalidad lo pide para tramitar permisos, y también es un requisito para el bono de vivienda.

8. Planos y permiso de construcción

Con el lote en regla, un profesional incorporado al CFIA elabora los planos constructivos y los tramita en la plataforma APC del CFIA. Después, la municipalidad otorga el permiso de construcción.

Construir sin permiso expone a multas, a la clausura de la obra y a problemas para vender o financiar la casa más adelante.